地产市场正在上演一场“双面战争”，一方面，是投资中国房市的外国资本的时有撤资；另一方面，则是外国房地产开发商开始涉足中国房地产市场。伴随着中国本地房地产企业向全球房地产市场的渗透，中国房地产国际化发端已经全面展开。中国房地产行业未来的趋势到底如何，外资开发商又在如何研判“中国牌”？
资本看淡实体开发商看多
“中国市场的比重和规模前几年可谓赶英超美，外资房地产企业都想在这个市场上分一杯羹。”邦瑞地产中国区总裁白兮告诉《中国经营报》记者。但是，去年以来，外商撤资中国地产的消息就络绎不绝。
先是黑石以14.6亿元卖掉上海channel1购物中心95%的股权，今年9月，爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团通过旗下信托华瑞（treasury china trust），将其在中国的两家房地产子公司财富控股地产和上海财富控股（上海）物业公司的股权，予以转让。不仅如此，美国头号房企铁狮门被传欲出售上海新江湾城部分地块融资近50亿元人民币。
由于中国房地产开发对外资的政策限制，第一波进入中国房地产市场的外资，多为基金或者信托，并不是以房地产作为主业的企业。以铁狮门为例，它是最早进入中国房地产市场的外资基金，其主营业务是房地产市场的投资，其本身并不从事专业的开发或者至少不以此为主。
这也就意味着，投资人进入中国市场，更多的是冀望获得中短期的“货币利益”，而并非中长期所需的市场份额、人脉资源以及管理经验的积累。自上海地产界的业内人士认为，“自去年底以来，伴随着史上最严厉的楼市调控，外资在中国房地产市场的退潮一直在持续。因为在人民币贬值压力下，外资投资的‘货币升值’效应已经弱化。”
据邦瑞全球总裁alastair baird介绍，从1992年～2011年间，在伦敦新建住宅投资者中，亚洲买家特别是中国买家所占比例已从14%跃升至31%；在二手房市场中，这一比例也达到了5%，中国已成为伦敦二手房市场第四大购买群体。
在邦瑞房地产公司2012年开发的新楼盘项目中，有一处名为栈桥枫景（maple quays）的楼盘吸引了众多中国买家的目光，根据开发商提供的数据，在该楼盘的购买者中，约有75%的买家来自中国内地地区，这是一个惊人的数字，而中国富人超强的购买力令该楼盘的开发者也为之惊叹。
白兮告诉记者：“在过去100年间，欧美地产项目基本上都是本地购买者为主，很少出现华人购买者占到30％比例的情况。近年来所出现的特大变化，暗示华人购买者市场发展面临井喷之势。”
“未来5年内，伴随中国房企走向国际化，中国将会迎来新一波外资地产进入中国，而下一波进入中国市场的房企，将会是地地道道的房地产开发企业，他们将基于战略的合作，与中国房地产企业共同构筑新的全球布局，因为很显然的事实是，未来10年全球地产市场的主导者将来自中国。”白兮表示。
正是基于这个原因，就在外国资本看淡中国房地产这个稍显“混乱”的时期，作为英国最大的房地产企业邦瑞地产选择了在中国开设办事处，开始布局中国，并着力推动其未来10年甚至更远期的计划。
外资企业的“中国牌”
“伴随中国房地产的环境变得越来越严格，中国房企正面临下一步的抉择。一方面，由一线城市渐渐进入二三线城市进行开发；另一方面，一些新的房产概念被推出，比如旅游地产、养老地产等。历史表明，当一个国家或地区的房地产企业面对市场的竞争，不得不进行重新决策，比如进行一些概念性创新的时候，往往就意味着发展将会越来越慢，与此同时，第二步的选择也就会开始，即中国房企的国际化。”白兮说。
然而，中国企业走出去所潜藏的风险却不容置疑，“中国房企进入海外市场，相关的法律风险、税收风险、业务流程管理的风险都需要引起高度警觉，以拿地为例，中国拿地的方式与伦敦市场上拿地的方式完全不同，因而想要进入外国市场，如何进，什么时候进就显得格外重要。”白兮表示。
在邦瑞地产的中国开幕礼上，北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤则直言不讳地表示，“海外房地产的市场规模与中国本土的市场规模相比要小很多，我们早期希望到海外开发，某种意义上只是希望通过合作的模式来获得更多的经验积累，在此基础上，我们才有可能创造一个更新的产业或者一个更大的市场。”
邦瑞作为全英最大的住宅开发企业，拥有9000多块储备土地和2.5万套新建住宅，每年为伦敦创造产值20.4亿元人民币。“海外开发商面临的最大问题是缺钱，可以说，中国的房地产开发商比全球所有的开发商都更有钱。与此同时，中国房地产开发商到海外拿地又会面临很大的风险，因此拥有众多土地储备资源的外国开发商可以与中国开发商进行合作。在中国买主迅速崛起的背景下，双方可以推出更多面向中国消费者的国际项目。”
而从长期来看，白兮认为，“绿色节能建筑将成为全球地产行业发展的趋势，以英国为例，购买节能建筑的业主将免交绿色印花税，这在未来的中国也可能被环境保护部门所关注。就在前不久，万科地产联合一家英国的绿色建筑研究机构共同在北京房山区打造了北京市绿色建筑示范区，这很可能会成为未来中国房地产行业推动建筑标准的一个信号。”