12月10日，以“把握大势 坚定信心”为主题的全联房地产商会2019年会在北京举办。在“城市更新新蓝海”领袖圆桌对话中，全联房地产商会副会长、城市更新分会会长、天鸿控股董事长柴志坤先生表示，中国城市化率已接近60%，这是城市更新快速发展的阶段，城市更新已成为中国城市发展的主流题目。
柴总说，十八大以后，党中央、国务院对城市更新的工作越来越重视，去年十月习近平总书记到广东考察第一站就到了广州永庆坊改造项目，今年的政府工作报告中也把城市更新、老街改造提到了新的高度；在今年7月1日国务院新闻办举行的政策例行吹风会上，相关领导也提出了加大对17万老旧小区改造力度的要求……我们可以感受到城市更新已经成为中国城市发展的主流题目，有越来越多的地产同行加入到城市更新的领域中来。
城市更新需要高度的资源整合，地产商不仅对物理空间的建设、物理空间的运营有着天然深刻的认识，而且具备特有的条件，就是资源整合的能力非常之强。地产商如果想做业务提升，更多地参与城市更新是非常好的选择。天鸿做过很多城市更新的工作，比如危房改造、棚户区改建等，结合近几年实践，柴总谈到了对城市更新业务的理解。
城市更新是城市已经不适应现代化城市社会生活的需要，在这样一些地区做一些有必要、有计划的改建；不仅是对建成区的城市空间形态的改善和完善，更重要的是对城市功能的升级换代，包括城市建设的更新、城市产业的更新以及生态环境的修复、城市管理水平的提高和城市文明的延续提升。从这个角度讲，城市更新是一项社会系统工程，多主体参与、多元化标准、多目标并行的综合性改造和提升。城市更新的主要内容是空间的活化、产业的重构、脉络的延续和文化的提升，由于时间关系，主要谈两点体会。
一是产业重构。在一个区域做城市更新，应该挖掘以前产业的基础和背景，在这个基础之上将这些产业重构；不一定都做成现在最流行的产业，文化提升也是很重要的方面，比如说法国的拉德方斯、德国的鲁尔区、纽约的soho。中国也有一些很好的案例，比如深圳工业区改造提供了很多政策上的尝试实践，也积累了很多经验；上海西岸文化艺术示范区也非常特别，并没有增加很多建筑指标，但是通过几年努力，改造成以当代艺术为核心名片的区域，在没有增加大量物理空间的情况下，使原有的设施得到了高效的利用和活化，价值也得到了非常大的增长。
但同时，中国的城市更新目前还存在几方面的问题：一是多元化的目标难以平衡，包括经济效益、社会效益、环境效益，不仅要考虑短期效益，更要考虑长期效益。二是区域差异很大，上海、北京、深圳这些超一线城市和二、三线城市，在城市更新中面临的问题不一样，这与一个地区的产业结构、城市化率、城市形态都有紧密的关系。三是多主体参与的协调和统筹的难度。四是法规规范有待进一步完善。我们的建筑规范普遍适用于新建，对扩建和改造都不太适宜；而中国建筑发展速度很快，十年前建的建筑用现在标准衡量已经落后。五是缺乏配套金融产品支持，但这个方面已经得到越来越多机构和相关部门的重视。
归结起来，今天城市更新遇到的问题很像二十年前房地产面临的问题，从这个角度也可以深刻感受到，这个领域正方兴未艾，里面有巨大的发展机会。
三年前，我们在全联房地产商会的指导下创立了城市更新与既有建筑改造分会，三年来分会做了一些工作，重点包括三个方面：一是行业研究和标准的制定。分会参与编制了老旧小区既有住宅配套措施、老旧小区加装电梯标准，正在编制老旧小区既有建筑配套设施和环境改造技术标准。二是加强分会会员企业的服务和交流，主要目的是让会员企业有更好的经济效益。三是致力于对城市更新工作的推广，编制了城市更新白皮书，得到了总会领导的大力支持。四是中国建研院举办了既有建筑改造大会，在国内也产生了比较好的影响。
城市更新这项工作有巨大的想象空间，希望更多同仁加入到这个领域，为中国城市更美好、为老百姓生活更美好、为中国出现更多的既环保健康又有更高技术和文化含量的企业，也为了企业能有更好的经济效益，做出我们的努力。
