【采访札记，并结语】
2008年初，我正在筹备《天鸿》内刊第5期。一位比我年长、但却陌生的面孔主动交给我一篇稿件——诗歌《回家》。作者：虞晖。
当时仍是创刊初期，稿源不多，诗歌更少，所以一下子就记住了这个名字。从标题和内容上看，这位当与天鸿颇有渊源。
转眼4年过去了，因为当年那篇稿件，我与虞总早有君子之交；但因为业务领域的不同，交集较少，总是看到他来去匆匆的身影，但却一直没有更深入的交流。
此次走进一线是个很好的契机，不仅让我了解到虞总的故事，也看到天鸿十多年来一脉相承的精神。
北京，是本次采访的最后一站；虞晖，是本次集中采访的最后一位嘉宾。同在大本营，北京公司承担着天鸿地产更多的责任和使命；虞总则带领他的团队，正在不懈奋斗，力争取得更好的成绩。
回顾2个月来陆陆续续的走访，无拘无束的聊天，曾经感觉虚无缥缈的天鸿精神和价值观，正在通过一个个真实的故事、一段段真挚的剖白、一次次真心的分享，变得清晰、可感起来——
对事业的思考、对工作的执着、对伙伴的理解、对员工的关怀，共同铸就了天鸿地产的基业，让"与你分享美好未来"这一核心价值观是务实的、有参照的、触手可及的；营销的创新、财务的稳健、前期的艰苦、工程的辛劳、客户服务的无微不至、行政工作的默默无闻……点点滴滴诠释着"把事情做好"的企业愿景。集腋成裘，聚沙成塔，无数个天鸿人无怨无悔的奋斗，汇聚成天鸿地产辉煌的基业；相应的，天鸿地产也给予了我们每个人成长的机会和平台。
作为压轴采访，以"我与天鸿共成长"为题，相较于其他精心雕琢的题目，未免有些平淡；但是纵观所有的采访，以及虞总的个人成长，又非它不能概括之。同时还兼有一份期冀——望天鸿地产拥有更加美好的明天，得以与每一位天鸿人共同成长！
我现在经常对下面的孩子们推心置腹、语重心长地说，任何工作对你们来说一定是一笔财富，而且你现在看来很困难的事情，如果经过你的努力克服了它、度过了它，那么今后很多事情就不在话下了，并且会带给你一些巨大的改变。
我们要通过每一个工作办事的细节，让对方觉得你这个人还可以，觉得这个人说话干事是可信的。通过对我们这些经办人人品的了解及信赖，使管理者对你这个项目和公司有了了解和信赖。
前期工作是一项很有挑战性的工作，要面对各种不可预见的情况，要想办法，不怕苦难，有坚定的信念，有良好的品行。作为一个人的成长，经历一些挑战性的工作很重要。
虽然没有获取项目，但是不能否认你的工作是没有进步的；不是你的每一次研究都会获取项目，但正是因为你的研究没有获取项目，才决定了你要不断的去进步、去提升；通过你的每一次研究、拓展、测算、写报告，你的专业度必然提高，你的知识积累必然更加丰富。
2011年一季度，万象新天住宅楼盘几乎清盘，成功避过了这次房地产大调整——这既保证了公司销售利润的最大化，也保证了产品存量和去化之间的比例风险。取得这个结果，就是因为我们跟住了市场，了解到市场真正的、哪怕是细小的变化，然后进行及时的决策调整。
万象新天实现住宅销售总额将近15亿元，应该说创造了天鸿地产的历史，是一个标志性的、成功的飞跃点！虽然项目结案了，但是它在北京市和房地产行业里，不管是产品、营销还是公司品牌，都取得了不错的口碑和效应。
如果把常营三区商业的招商、谈判、设计、规划等各种手续的办理，比喻成前期和营销的大会战，那么青年路项目的安全、顺利转让，则应该比喻成一次快速、漂亮的歼灭战。
我的成长
1991年我一毕业就来到北京市房地产开发经营总公司一分公司，当时是北京市唯一的房地产开发行业青年突击队。原本才20多人，加了20个学生，就这40多人，领导职工年龄相仿，大家意气风发，不计报酬，不计名利，同时承担了两个小区（虎背口、东花市和松榆里、双龙南里）近80万平方米的开复工面积。
我挺感谢那个团队，那个年代。我们这一拨人，当时就是刚从学校毕业出来的一群孩子，然后在短短几年里，公司赋予了很多工作任务。回头看，虽然当时很难，但对我们的成长是必不可少的、很重要的过程，不仅专业知识、办事能力得到迅速提高，而且树立了正确的价值观、无私的企业奉献观和严谨务实的工作作风。
2000年到2007年，我在圆方设计公司8年，不仅继承了天鸿地产的勇于开拓、不畏困难的工作作风，还因为走上了领导岗位而提高了领导意识和管理团队的能力；因为在设计公司我主要负责市场开发、经营管理，所以更具有了强烈的市场意识和竞争意识。
我对这个企业真的是充满感情，2007年底，一个偶然的机会，我向柴总要求回到这个团队，中间虽然离开了8年，公司人数、周围的同事有了很大变化，也许是血液中深刻地融入了凯时人生就是博的文化的精髓，我没有一丝陌生的感觉。公司里很多人也了解我的品行作风，我也对各位领导、很多同事的习惯有一些了解。所以在很短的时间里就磨合得很好，获得了领导和同事的认可。
现在的年轻人和我们那时候不完全一样，包括对奉献的理解，对工作的理解，对报酬的理解。我们当时相对简单一些，大家在一个团队里，不分工作等级层级，对工作真的是毫无保留的奉献，任劳任怨。
现在的社会也在变，现在的孩子受到周围很多社会现象的影响，所以我认为现在的社会必然造成现在这一代人跟我们那代人不一样，这也是正常的，我们不能要求他们一定跟我们一样。我只是说回头看，真的很感谢那个年代赋予我们当时的那个经历，付出不计回报，工作干得多，真的是一种财富，不管是工作上的财富、精神上的财富，还是人生阅历的财富。说得再大一点，有时候跟同行朋友聊天，共同的感受是我们这一代，三四十岁的人，真是赶上了这个行业发展的好时代，同时赶上了一个好的企业团队。
成长的分享
前期的"前期"
1991年我刚工作的时候在工程口，那时公司的部门设置不齐全，人手又少。当时前期需要人，马总就把我调过去了。从那时候起，就确定了我的——往大说叫"人生轨迹"，说小一点叫"职业生涯"，我的情商培养、性格培养，都是从那时候开始的。我上学的时候相对内向一些，周围的人想象不出我会发展成一个做前期的人、做公共关系的人。因为工作中我们必须要面临、必须要去解决，所以人是可能发生一些改变的。我现在经常对下面的孩子们推心置腹、语重心长地说，任何工作对你们来说一定是一笔财富，而且你现在看来很困难的事情，如果经过你的努力克服了它、度过了它，那么今后很多事情就不在话下了，并且会带给你一些巨大的改变。我说这些，就是希望通过我自身的成长经历，给他们带来一些成功或者不成功的分享。
90年代的"前期"工作跟现在的"前期"不完全一样，那时候开发项目主要是集团公司计划下发的，所以不存在项目拓展、项目定位的工作。当时的前期工作主要是证照手续的办理、设计管理和设计图纸的各项审批，主要面对的是政府各级职能部门和行业各项审批机关并要求通过工作，与他们保持良好的关系。
我认为，前期工作事一项极具挑战性的工作。因为除了对各项规划政策、设计审批流程的理解和把握，为己所用；更重要的是要与各种管理者的沟通和交往，即与人打交道的能力。比如同样的事情，分不同的人办理，或者说不同的话，结果可能就不一样。
"跑规划"，从字面上看"跑"，就意味着这项工作是一项高度紧张、对时间要求极强的工作。规划意见书、方案复函、初设审批、施工图审查、人防、消防、环保、交通、园林、配套；用地许可、规划许可、施工许可、预售许可……一个房地产项目的成功开发，前期各项审批多达几十项。我们当初的前期部算上马总，也就两三个人。因为咱们公司对手续办理的时间要求都特别严格，对房地产行业来说，时间就是资金成本，就是销售效益。所以，我和马总经常是在规划管理部门软磨硬泡，苦口婆心，用我们的执着和真诚打动对方。别的公司一般十几天才能完成的审批流程，我们几天内就能完成，有时甚至上午送件，下午取件。
当时公司在建国门办公，北京市建筑设计研究院在南礼士路，规划局也在南礼士路。我当时跟着马总，骑着车，车后座捆着图纸——经常捆着十捆八捆的图纸——往返于建国门和南礼士路之间，也算是长安街一景了。如果图纸设计有问题，再从目的地骑回来，经常有一天骑几个来回的可能。那个图也不太好捆，一整套施工图一次发10捆，捆不好就会从自行车后座上散落掉下来，在长安街上，真的很狼狈。但现在想起来，也是挺有意思的回想，那时什么苦都吃过。
细节体现境界
这项工作不仅需要我们腿勤、嘴甜，不怕辛苦，更需要真诚、人品和情商。
跟各级政府管理部门的沟通，既是情商的沟通，也是情商的培养。我们要通过每一个工作办事的细节，让对方觉得你这个人还可以，是一个实在的人，觉得这个人说话干事是可信的。通过对我们这些经办人人品的了解及信赖，使管理者对你这个项目和公司有了了解和信赖。所以人家也会理解咱们、配合咱们，尽快把一些事、一些技术环节把握好，审批好，尽快把手续办好。我觉得作为前期，这是一个很难得的境界。
记得有一次，我到一个政府部门办事。人家就说了一句"为了你们的事，忙得都没时间看病了"，我就赶紧说，您把药名写下来，我去帮您拿药吧。我记得是中药，我们去了几个医院和药店，用最短的时间把药配好，然后给人送过去。还有一次是一个负责审批的同志因为搬家，人家当时很简单一句话，问咱们能不能借一辆卡车，帮他们搬家——那时候没有太多搬家公司。我那时候一是年轻，再一个还算实在，而且公司也要求我们尽量处理好跟政府工作人员的关系，多做一些事情，培养相互之间的感情。随后，我不仅借了车，还从工地上借人，自己也参与了搬家，跑上跑下，搬这搬那。我觉得通过很多小事情，让人家对你这个人的品质和品性有个认可，觉得这个人办的事情应该也是靠谱的，那么这个目的就达到了。
还有一次，2003年北京下大雪全城瘫痪那天，开车很危险，我也是刚开车不久。但为了配合设计审批，冒雪踏冰开车4小时，把管理部门的领导从崇文门一直送到南四环。当时我没想那么多，工作的事情是摆在第一位的，另外人家也是为了咱们的审批才加班的。现在回想起来，当时不是刻意去想到以后的事情，只是一种比较纯朴的工作感情。但往往就是通过一两件小事，就结交了一辈子的朋友。现在这些人，其实都是通过不断不断、一点一滴，成为很好的朋友，不仅是行业里的管理者，同时也是一个行业里的朋友。
当时在设计公司的几年，我也是用这种坚韧的工作精神和真诚的品行，不仅很好地完成设计任务的获取、市场的开发，还通过工作的交往，与很多甲方成为好朋友。虽然现在各自的岗位都有变化，但还是很有感情的。
所以我认为前期工作是一项很有挑战性的工作，要面对各种不可预见的情况，包括工作内容中，包括生活交往中，想办法，不怕苦难，有坚定的信念，有我们良好的品行。作为一个人的成长，经历一些挑战性的工作很重要，所以说回来，我很感谢这项工作，一是它对公司生产很重要，另外对人的培养也是一段难得的财富。
内涵的变化
2008年回来以后，前期工作已经跟2000年以前不太一样了。现在的前期，不仅包括了证照办理，更重要的内容是项目拓展和项目策划。找到什么样的项目，这个项目做什么，如何获取这个项目，是现在前期工作的另一个重要内容。
我刚回到公司时，主要参与负责"时尚岛""凤凰岭"和"望京"几个一级项目的拆迁、征地、获取，但是由于各种原因，"凤凰岭"到现在没有上市及获取；"时尚岛"地块已经上市，但由于公司对这个项目的定位和理解，没有用更高的价格去取得，这也说明公司对获取项目有一个价值的判断和产品的定位。因为时尚岛是商业用地，凤凰岭是旅游用地，所以公司在当时的情况下，需要一些产品的研究和最终实现利润的确认。
一级开发项目以外，公司的前期拓展工作还包括通过公开市场（招拍挂）和二级市场（转让、合作、拍卖）获取新的项目。但是由于这几年资金的压力，包括公司的一些决策，使北京区域一直没有新的项目。这是公司战略和和整个行业的发展变化决定的，但是我们的工作内容，通过这几年不断的研究和工作的经历，已经有了进步——这也是我现在跟部门、我接触到的一些年轻人经常说的——虽然没有获取项目，但是不能否认你的工作是没有进步的；不是你的每一次研究都会获取项目，但正是因为你的研究没有获取项目，才决定了你要不断的去进步、去提升；你的每一次研究工作，其实就是你工作的一部分，是你工作必须的内容，通过你的每一次研究、拓展、测算、写报告，你的专业度必然提高，你的知识积累必然更加丰富；至于是否获取，这是公司决策层面的事情。对于前期项目拓展工作，大家要有一个统一的认识。
把握营销
2008年以后，北京公司做了一些调整，我在负责前期工作的同时负责营销。在此之前，我确实没有接触过营销，但是接触以后，我给它的定义是：营销工作是房地产行业里最有魅力的一项工作。怎么讲？因为它是最直接地接触市场和客户的岗位和工作，不管是工程、前期还是成本，都没有更多地直接接触到客户和市场信息；只有营销，真正地面对买房人和市场上的销售信息。只有真正面对客户和市场以后，你才会发现里头的一些真实的市场情况和反映。
我们营销人员都会自觉地做一项工作，就是"踩盘"。"踩盘"是什么意思？就是要利用你的工作时间、更多是业余时间，去看很多在售的、你关注的、区域热点的项目。踩盘的内容，不仅是看户型跟咱们有什么区别，好在哪儿，不同在哪儿，人家配套有什么，咱们没有什么；还要看话述，学习说话的技巧，看人家的业务员说哪些不说哪些，再看人家的销售道具和物料，就是印刷品、样板间、模型，有什么可取之处；哪怕你只是静静地坐在售楼处看着听着：周围这些买房人的表情、心态，和家人反复商量的过程，是一次性购买还是做按揭，他们更关心什么房子的什么问题，每一项政策出台对买房人的影响……都能反映出很多事情，也只有在一线才会反映出这些最真实的情况。这是一项很重要的工作内容和学习内容，在这个基础上，才能真实判断这个市场有没有问题，咱们的产品有没有价格优势和产品优势，进而去做一些定期的研讨、判断和决策，排出自己的价格和推盘节奏，包括产品户型的调整、话述的调整、售楼处的完善等工作。
2008年分管营销以后，正赶上不好的市场情况，北京公司把万象新天大道区进行了重新的项目包装和价格定位，选择了更先进的营销手段，从而得到"成功探底"。2009年，我们紧跟市场开盘9次，不断调整价格和开盘节奏，每次价格都是根据最新的市场情况进行调整，价格逐次升高，到2010年底，单价从2008年的8000多元升到了2万元；2010年初更是最高达到了2.5万元，成为当地区域楼盘的最高价格；并在2011年一季度，将万象新天住宅楼盘几乎清盘，成功避过了这次房地产大调整——这既保证了公司销售利润的最大化，也保证了产品存量和去化之间的比例风险。因为如果卖得太快，公司没有获取价格上升的空间；如果卖得慢，可能会因为政策的变化出现产品存量的积压。取得这个结果，就是因为我们跟住了市场，了解到市场真正的、哪怕是细小的变化，然后进行及时的决策调整。所以我认为，2009年-2010年，北京公司的住宅销售工作做得相当出色，各项销售数据在行业内也是名列前茅。
万象新天项目不仅规模大，它的配套、环境、容积率、交通，到现在为止几乎没有可比的项目——今年年底通地铁，里头有十万平米的商业（华联商厦），有会所，北边是高尔夫球场，1.4的容积率。像这种档次的住宅大盘不太可能出现1.4的容积率，作为开发商来说也不愿牺牲容积率去做环境。但是咱们公司合理地做好了产品匹配，所以造就了小区的品质，在东部区域里是一个标杆产品、引领产品。
到目前为止，万象新天实现住宅销售总额将近15亿元，应该说创造了天鸿地产的历史；万象新天这个项目是天鸿地产包括北京公司，一个标志性的、成功的飞跃点！虽然项目结案了，但是它在北京市和房地产行业里，不管是产品、营销还是公司品牌，都取得了不错的口碑和效应。
企业精神——两次战役
经历这个企业20年，中间沟沟坎坎，高低起伏，人来人往，分分合合，但是企业的核心、企业发展的根基，即公司所倡导的价值观、凯时人生就是博的文化，都没有变。给我印象最深的，就是几个关键词——不怕困难，无私奉献、团结协作。
90年代，大家的报酬和待遇并不是社会上最高的，但是当时的付出一定是行业里最多的。当时只有三四十人，年开复工面积将近80万平米，这在当时的体制下应该算是超负荷的。
虽然我刚才说的不管是前期还是营销，需要靠个人的一些努力和专业精神以及领导的正确决策，但是这个行业里的工作真的需要公司里的各个部门和部门里的各个同事，团结协作。我认为这是行业里很重要的企业精神和职业品德。
最近北京公司做成的两个项目，我觉得能够很好地说明咱们的企业精神。
常营三区商业的苦与乐
常营三区商业（10万平米）是整个万象新天的收官项目、亮点项目，我们必须要做好。第一，我们要通过三区商业，把整个万象新天居住区这个项目的品质做到保持并提升；第二，要兼顾社会效应，一方面是服务于当地老百姓，另一方面，咱们天鸿一直是一个讲究社会效益、展现社会品牌的公司；第三，公司对这个商业项目也有利润的要求。但是，顺利实现这个项目的难度也是很大的。
第一个难点是：10万平方米的商业。因为咱们公司没有经历过，没有这样的商业资源，做完以后是卖还是租，市场上有没有买家或足够的招商租户，大家心里都没有数。
第二个难点是：时间。2009年启动这个项目时，公司有在规定时间结利要求的指标。倒推结利的时间要求，我们必须在2010年底前开工，意味着招商工作必然也要完成。
第三个难点是：该项目是万象新天居住区最后一个未开工项目，因此整个居住区所有的土地、规划、生活配套、民防、市政站点等指标，都要在这个项目中得到管理部门的复核、验收，必然使规划审批、方案设计工作高度复杂。
针对如此高强度、高难度的项目，我们没有畏惧，而是分工协作，勇挑重担。做这个项目前期的时候是前两年，我们的技术力量还是很强的：杨晓彤是跟万象项目全过程的、目前唯一的人员，她对整个80万平米的前因后果非常了解；王大鹏是一个比较外向的人，他负责前期手续的办理；祁工（祁国庆）技术经验十分丰富；周睿是一个很严谨的部门经理，不管是测算、谈判还是起草文件，做得都井井有条。后期，随着工作内容的增加和变化，又增加了年轻同志蔡佳源和沈昊，都表现出了年轻人极大的热情和积极性。
我们把整个前期工作和营销工作做了严格缜密的计划，并细分成三条线索：
第一条线索：招商、商业谈判及催缴房款。
由于没有大型商业开发经验及资源，我们选择了有经验、有资源的商业策划公司，为我们进行市场调研、策划定位，对这个项目做了"社区型大型综合商业"的定位。在此定位基础上，进行招商的推荐、选择、谈判，很短的时间里，我们几乎把北京市面可以见到的十几家大型商家和有购买意向的投资机构都进行了谈判。最终根据产品定位的匹配和合作方的实力和品牌，我们选择了与华联合作。根据我们办理手续的推进，于2010年5月与华联公司签订了独家购买协议；于2011年11月签订正式预售合同。其中关于付款及保证条款，都是艰苦谈判的结果。
第二条线索：各项规划审批手续的报批。
其中有两个最关键的节点：
第一是规划方案复函的调整和规划许可证的审批。这关系到这个项目的真正可实施。恰逢北京市对商业项目的规划审批增加了严格的审批政策，比如层高的控制、开间大小的控制、调整规划必须公示公证的规定等，而且过程中，市区两级规划管理部门都换了经办人，对我们的图纸审批造成了反复修改，时间滞后，其中还穿插各专业审批：民防、消防、施工图审查。
第二是预售证、产权初始登记的办理完成。这关系到我公司向华联公司销售这个商业的真正实现。
前面说过，这个商业是咱们万象新天居住区80万平方米最后一个未开工项目，整个居住区所有的土地、生活配套、市政站点等指标，都要在这个项目中得到管理部门的复核、验收。咱们前面五六年80平方米的土地、配套账难免有多有少，比如说，这个商业地块里，按照原来的规划指标就应该有邮局、银行分理处、菜市场、垃圾站、派出所、综合服务、会所等，其中有的配套我们做了大量的解释工作，要还建给朝阳区，有的商业不能预售，有的配套功能必须在给华联公司转让后仍然保留，高度复杂，需要经过多方协调，准备大量相关资料，涉及市区十几个相关管理部门和审批环节……这些大量复杂困难的工作，如果没有一种执着的工作作风，没有前赴后继、不怕挫折、百折不挠的精神，是绝对不能完成这些审批工作的。
第三条线索，就是方案及施工图设计。
整个设计工作涉及多个有商业设计经验的设计公司：外方方案设计公司、专业机电暖通方案咨询公司、国内施工图设计公司、机电专业施工图优化公司、地铁设计公司、消防设计公司……既要保证规划审批的顺利通过，也要满足最终购买方的使用合理性，更要保证我公司的结利要求。
我们有序组织，统一筹划，并在最终实现的设计中完成了多处亮点设计：与地铁出入口的无缝接驳、增加地下停车位、充分合理利用限高、最大实现商业价值等，都大大有利于该商业项目的价值实现，有利于我们与华联公司的合作转让。
要把几条线索（商业、招商、谈判、付款、前期手续、证照办理、设计图纸等）都能理顺，确保各项工作按期完成，就必须有很好的组织协作和工作协同，否则这项工作几乎就是不可能完成的。我认为，2010年到2011年北京公司三区商业这项工作完成得相当出色。
还有一个场景，我特别想说，也是记忆深刻的：
2011年下半年，由于华联公司几次付款都没有到位，北京公司全体员工半年绩效都没有发。年底的最后一天，12月31号，也是为了北京公司的考核完成，为了我们应该取得的购房款，我们采取了非常规的工作方法去催款——
一大早我就来到华联办公室，告诉他们"钱今天必须支付"，"如果不到，我没法面对全体员工，也没法回去"。话虽是这么说，但是公司领导在中间还是有一些电话的协调。最后在下午2点半，由于各种协调以及工作的认可，同时也是为了保证项目的顺利实现，以继续合作的态度，我终于拿到了我们应该拿到的购房款。
当时真是百感交集！我拿到支票，走出华联大厦，开车回公司的路上，大街上已经到处洋溢着过节的气氛。眼泪就在眼眶内，这两年，三区商业完成任务过程真的很辛苦，呕心沥血，忍辱负重，坚持、坚韧。但是我们的努力有了回报，我们对得起自己的心血付出，我们做到了自己应该做到的。
盘活"青年路"
刚才说了常营三区，下面说一说青年路转让项目。如果把刚才说的常营三区商业的招商、谈判、设计、规划等各种手续的办理，比喻成前期和营销的大会战，那么青年路项目的安全、顺利转让，则应该比喻成一次快速、漂亮的歼灭战。
青年路项目是2010年正式从投资发展部转到北京公司的，当时计划是常营项目结案后的后续项目。但是当时转完了以后出现了一些新问题：第一，北京市对商改住的项目出台了严格的审批管理制度，原来设想的产品定位和实现路径都无法实现；第二，在无法明确拆迁总成本时，启动拆迁尽早开工，后期风险不可控，所以造成这个项目停滞了一年多。因为这个项目毕竟沉淀了我们的一些资金，根据公司战略调整的需要，柴总提出一定要用创新的方法，盘活这块资产。
这个事情说是容易，做起来是什么样，什么叫创新的方法，大家都不知道。后来在不断的寻求合作、创新的过程中，找到了方法，既叫合作，也是转让。这是一种工作思路的创新，我觉得对天鸿今后的发展，包括对公司领导工作思路的转变，是很有意义的。
咱们传统的盈利方法，都是拿地盖房子、卖房子，从而实现基本的销售盈利。但由于存在了土地稀缺、土地增值的市场现象，所以就有了利用土地升值进行合作和转让、从而获取利润的方式。公司领导决定，用这种方式实现变现，这是以前没有遇到过的，我认为这是一个工作思路和盈利模式的创新。这是第一点。
第二点，从凯时人生就是博的文化或者工作作风上讲，除了刚才说的"团结协作""不怕吃苦"的精神，在青年路项目上更多体现出一种"创新、高效"的工作作风。
创新，第一是刚才说的盈利模式的创新，第二是工作环节的创新。
因为国家规定严格控制土地转让，而且土地上还有一些地上物没有拆迁完成，按规定，地上物没有拆迁也是绝对不能转让的；同时，咱们获取这个项目时也是跟别人合作，还有一部分股权在人家手里，咱们如果独立处理，也会有股权上的一些风险。但是咱们公司的行业经验和智慧是很丰富的，对政策的理解和把握也很专业，于是我们想到通过法律途径实现土地过户并且是合理过户的路径，然后逐步退出公司股权，从而实现土地溢价。
在整个合作过程中，地上物拆迁问题始终是最大难点和风险点，项目随时有被国土部门认定涉嫌土地闲置的风险，政府也逐渐采取了更加严格的控制和严谨的管理。如果我们处理不好或不及时，很可能影响双方合作的信心和土地被政府收回的风险。
所以，柴总对这项工作的要求就是快速、安全。
基于这个原则，我们对出现的任何一个问题，包括根据新政策带来的应对，合作方与原来协议中的几次不符，我们积极协调相关主管部门、各合作方，出现问题迅速寻找对策，以最快的速度，最短的时间，进行会议讨论、文件起草和商务谈判，进行最高效的工作。最终谈判据理与妥协结合，控制风险与控制节点完成时间相结合，全过程做到快速、稳健，直至达成转让利润的逐步实现。
因为这项工作是我直接负责的，直接对接柴总，所以印象特别深：每一次和柴总汇报不是周末，就是深夜，抓着柴总，柴总给了一些精神，然后连夜和前期部的同事们进行商务谈判，进行文内起草。其实这个行业可能都是这样，但在咱们公司体现得尤为明显，就是没有明确规定的工作时间，"需要工作"就是你的工作时间。
我举这两个例子，正是北京公司近两年很成功的案例，也很好地反应了我们天鸿职工的优秀品质——第一个案例主要是团结协作、百折不回；第二个突出的是创新和执行力强。
对话：热爱工作，享受工作
《天鸿》：我觉得这两个例子举得非常好，因为很多细节大家可能都不太了解。这两个案例一说出来，大家还是会很有感触的。我想北京公司作为身处本部、肩负开发工作的公司，大家肯定都很关注最近咱们前期的动向和成果。您能介绍一下吗？
虞晖：首先我认为——行业的发展一定是有波折的，一定要经历洗牌、整合，包括内部资源和外部资源。公司的发展、个人的成长，也一定是有波折的。虽然北京公司现在遇到了一些困难，暂时没有后续项目、有一些人员的流失等等，但是困难一定是暂时的，不管是基于对企业的了解，对凯时人生就是博的文化的理解，对公司领导的信任，说大点——对行业的未来走向、中国经济的发展，我们都要有信心。
虽然由于种种原因，我们没有获取眼前的项目，但是不能因为不获取项目我们就不去工作。既然是行业里的从业者，你就要去了解这个行业里的进展，政策变化、产品创新、竞争对手的进展、行业中领先的项目……这都是你必须的内容工作。所以我要求我的员工，包括要求自己，虽然没有实质的获取项目，但是你的学习就是你的工作，你要与这个行业一同与时俱进，这就是你的工作。
我们现在也对一些项目进行了研究和市场测算分析，进行跟进的谈判，也包括对旅游地产、养老地产的学习，为公司转型做积极准备。一旦有明确的获取项目进展，营销和前期工作一定是冲在最前面，对自身的要求要高标准。
第三件事，具体还有万象住宅及华联商业的收尾工作。今年年底和明年还有一些回款指标，包括华联进驻以后我们的一些配合工作。
《天鸿》：在公司里总是见到您匆匆的身影和经常的笑脸，您如何处理工作和生活？自己的心态如何调整？
虞晖：热爱工作、享受工作。对待工作和生活，我一直有良好的心态，也许是年纪阅历的原因，无论顺境、逆境，我的心态都能处理得很平和。人过四十，已然不惑，既有成熟的稳定，仍有热情的冲动。
这个年纪的男人，心中更多的只有感激和责任：感谢这个时代、社会给与我们的机遇；感谢这个行业、公司给予我们发挥智慧的平台；感谢领导、同事给予自己的信任和支持；感谢家人、朋友给予自己的珍爱和关怀。
所以，要承担的责任必然也不少：回报社会，努力工作，关爱同事，珍惜亲情。
我在公司的位置，我给自己的角色定义叫"承上启下"——既要理解公司的发展战略，及时传递给公司职工，又要理解关心基层职工的、诉求、焦虑；既要有团队管理能力，要利用自己的工作经验，有预见性，计划性组织工作，也要身先士卒，身体力行，了解第一手信息，制定办法才更有针对性。领导干部要勇于承担责任，把困难留给自己，才能更好地带领团队。 我能深刻地认识到，在工作生活中，有时过程比结果更重要。所以，我们尽最大努力做到成功，即使不成功，也无怨无悔。挫折也是生活的一部分。
《天鸿》：您讲了很多故事，包括您从前到后的一些事情，我觉得对于天鸿的文化是一脉相承的。您对天鸿有什么期待和寄语吗？
虞晖：天鸿地产已经发展近20年，在社会中、在行业中，都已经认可这个品牌，所以应该更持久。我们要有坚定的信心，做好眼前的工作。
个人的成长离不开企业的发展，我觉得大家要把心态和思想统一好，上下一心，必断其金。 我在这个团队里也超过20年了，心里是真心的热爱，有着深厚的感情。相信柴总，相信我们的凯时人生就是博的文化。我一直认为：公司的成长，生产任务和经济效益固然重要，但团队建设、人才培养、凯时人生就是博的文化，这些都是企业发展的真正内在动力和精髓，更重要。
我衷心希望也有信心，我们天鸿的未来会更加美好。